Het Vlaamse gewest heeft - in tegenstelling tot de drie andere gewesten - besloten om de woonbonus terug te schroeven. Goed om weten is dat de oude, hogere woonbonus behouden blijft voor leningen afgesloten vóór 1 januari 2015.


Eigen woning

De nieuwe gewestelijke spelregels voor de woonbonus hebben enkel betrekking op hypothecaire kredieten afgesloten voor het verwerven of behouden van de eigen woning. Dit is de woning die je zelf, samen met je gezin bewoont en dus niet verhuurt. Voor onroerende goederen die je niet als je eigen woning betrekt, blijft de oude federale woonbonus van toepassing. Daaronder vallen bijvoorbeeld je tweede verblijf of een opbrengsteigendom die je wilt verhuren. Hiervoor verandert er niets.

Afgelopen week uitte N-VA en Groen hun ongenoegen over het fiscaal voordeel bij een tweede woning. Een tweede woning levert momenteel een groter belastingvoordeel op dan een eerste woning sinds de inperking van de Vlaamse woonbonus.

Drie wijzigingen

Concreet zijn er drie wijzigingen voor leningen die vanaf 1 januari 2015 worden afgesloten en die in aanmerking komen voor de Vlaamse woonbonus.

 

  • Eerst en vooral daalt het basisbedrag van de kredietaflossing - interesten en kapitaalaflossingen - die in aanmerking komt voor de Vlaamse woonbonus vanaf 2015 van 2280 euro tot 1520 euro. Dit basisbedrag kan nog steeds gedurende de eerste tien jaren van de lening worden verhoogd met 760 euro zolang het jeenige woning blijft en nog eens met 80 euro als je drie of meer kinderen ten laste hebt op 1 januari van het jaar volgend op het jaar waarin de lening werd afgesloten.
     

  • Ten tweede wordt de effectieve belastingbesparing niet meer berekend tegen de marginale aanslagvoet van maximaal 50%, maar wel tegen een vast tarief van 40%. Dat betekent dat de maximale jaarlijkse belastingbesparing voor leningen afgesloten vanaf 2015 nog 912 euro per persoon bedraagt.
     

  • Tenslotte worden de bovenvermelde bedragen - zowel het basisbedrag als de verhogingen -niet meer geïndexeerd voor de inkomstenjaren 2014 tot en met 2017

 

Als je een sleutel-op-de-deur woning of een appartement op plan koopt is de zogenaamde ‘wet Breyne’ vaak van toepassing. Die wet geeft je als koper een aantal rechten die de verkoper je niet zomaar kan afnemen.

Wanneer is de wet van toepassing?

Er moeten een aantal voorwaarden vervuld zijn wil de wet Breyne van toepassing zijn. Zo moet het gebouw dat je wil kopen bestemd zijn voor je huisvesting. Het mag niet overwegend dienen voor je beroepsgebruik. Je moet als koper niet zelf je intrek nemen in de woning of het appartement. Je mag dit ook kopen als belegging of om het te verhuren. De wet Breyne kan dan ook bv. van toepassing zijn als je een vakantieverblijf koopt aan de kust.

Opdat de wet toepassing zou vinden, moet je door de verkoper ook verplicht worden om één of meerdere betalingen te doen vóór de voltooiing van het gebouw. Het gebouw moet in België gebouwd worden en opgericht worden door één enkele aannemer of promotor. Als je zelf werkt met verschillende aannemers speelt de wet dus niet.

De wettelijke regeling is wat men noemt van ‘dwingend’ recht. De verkoper mag er dus niet zo maar van afwijken en je een andersluidend contract voorleggen. Doet hij dat toch, dan kan je als koper onder bepaalde voorwaarden de nietigheid van de afwijkende clausule(s) of zelfs van het ganse contract inroepen.

Heel wat vermeldingen zijn verplicht.

De verkoper moet een schriftelijk contract met je afsluiten. Deze overeenkomst moet een ganse reeks verplichte vermeldingen bevatten. Zo moet het contract aangeven wie de eigenaar is van de grond en van de bestaande opstallen. Het moet als bijlage ook de plannen en bestekken bevatten van wat de werken precies zullen inhouden. In het contract moet onder meer ook worden vermeld wat de totaalprijs is van de werken, wat de betalingsmodaliteiten zijn, binnen welke termijn het gebouw klaar moet zijn en wat de vergoedingen zijn waarop je aanspraak kan maken als het gebouw niet tijdig is afgewerkt. Je hebt hierbij minimaal recht op een vergoeding ten belope van de normale huurprijs van het afgewerkte goed.

Het contract moet ook vermelden op welke wijze de oplevering van het gebouw gebeurt. In het contract moet verder o.a. staan of het kunnen krijgen van een lening voor jou een opschortende voorwaarde moet uitmaken voor het aangaan van het contract. Het contract moet ook de datum van de bouwvergunning en de voorwaarden van die vergunning vermelden.

Hoe zit het met voorschotten?

De verkoper mag geen betalingen van je vragen vooraleer de overeenkomst is gesloten. Bij het afsluiten van de overeenkomst mag hij je een voorschot vragen van maximaal 5% van de totale kostprijs van de woning of het appartement. Een hoger voorschot is dus niet toegelaten.

Koop je een appartement op plan dan is het gebruikelijk dat de verkoper je bij het verlijden van de notariële akte de betaling van de grondprijs vraagt en van de werken die al zijn uitgevoerd. Een architect moet daarbij bevestigen dat het voor de werken aangerekende bedrag correct is.
In het contract dat je afsluit wordt vaak gewerkt met een aantal schijven die je dient te betalen in functie van de voortgang van de werken. De betalingen mogen daarbij niet hoger zijn dan de prijs van de uitgevoerde werken.

De verkoper moet je ook een zekerheid geven of een voltooiingswaarborg stellen. Op die manier heb je een waarborg voor het geval de verkoper tussen je aankoop en de afwerking van het gebouw failliet gaat.

Verplichte voorlopige en definitieve oplevering.

Als de wet Breyne van toepassing is moet er gewerkt worden met twee opleveringen (een voorlopige en een definitieve). De definitieve oplevering mag ten vroegste plaatsvinden één jaar na de voorlopige. Bovendien mag de definitieve oplevering maar plaatsvinden als de definitieve oplevering van de gemene delen (met inbegrip van de toegangen van het gebouw) al heeft plaats gehad. De verkoper is ook gedurende tien jaar aansprakelijk voor de fundamentele gebreken van het gebouw.

 

Dankzij de lage rentevoeten, is het nog steeds heel interessant om een woning te kopen in plaats van te huren. Maar je moet wel over een startkapitaal beschikken om eraan te beginnen. De meeste jongeren hopen om tegen hun 27 de stap te kunnen zetten. Ondertussen zijn de meesten bereid om nog 3 tot 5 jaar te huren nadat ze het ouderlijke huis hebben verlaten.

Door een woning te kopen, spaar je via je afbetaling een mooi vermogen bij elkaar. Tijdens de laatste 35 jaar, is de waarde van huizen drie keer sneller gestegen dan de waarde van andere producten. Als we rekening houden met de geplande bevolkingstoename, dan mogen we verwachten dat die waarde nog zal toenemen. Als je het financieel aankan, is het een mooie start voor persoonlijk vermogensbeheer. Tenzij je bijvoorbeeld je persoonlijke middelen eerst liever wenst te investeren in een eigen zaak. Met de lage rentetarieven in het achterhoofd, focussen we even op kopen.



Het is belangrijk dat je over een startkapitaal kunt beschikken. Banken financieren meestal rond de 80% van de waarde van een woning. Bovenop de resterende 20%, moet je ook het geld voor de kosten met eigen middelen betalen. Die bestaan uit het honorarium van de notaris, enkele diverse aktekosten en voor een groot deel uit het verkooprecht. De totale kosten variëren van grosso modo 6 tot 15% van de waarde van je woning. De berekening ervan verschilt naargelang je een woning koopt in Vlaanderen, Brussel of Wallonië. En vooral of je kunt genieten van het verlaagde tarief voor de zogenaamde bescheiden woning. In Brussel bestaat dat niet meer. Vlaanderen en Wallonië verbinden die korting aan een aantal voorwaarden. Koop je een nieuw huis, dan betaal je 21% op de verkoopprijs van het huis.

Een handige tool om de totale aktekosten in elk van de regio's bij benadering te berekenen, vind je op https://www.notaris.be/rekenmodules/aankoop. Via de informatiepop-ups in deze tool, krijg je ook uitleg over allerlei voorwaarden.

 

TRENT IMMO

Elisabethlaan 108 - 2600 Berchem

Erkend Vastgoedmakelaar - BIV nummer :  502.666

Onderworpen aan de deontologische code BIV: http://www.biv.be

© 2023 by TRENT IMMO